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最高欲破4万㎡!限购3年南京这里华丽转身改善客抢着买!
2019-08-25 06:05    来源: 未知      点击:

  一、暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二

  2017年3月16日,南京限购再次升级,六合高淳溧水加入限购范围,同时对非本市户籍的购房者购房提出要求。

  时隔3年,限购政策一直延续,似乎没有松动的迹象,那它到底对南京的楼市产生了怎样的影响呢?下面,我以南京城北区域为例,通过部分数据来说明限购政策后,城北楼市的变迁。

  从城北土地市场的数据我们可以看出,2017年城北土地的供应和成交量增加了,但是楼面价降低,说明竞价少了,来买地的开发商变少了。

  但是今年,城北已有4幅土地出让,分别为新希望迈皋桥G01地块,楼面价22628元/㎡、高科迈皋桥G41地块,楼面价16268元/㎡、新希望尧化门G36地块,楼面价15977元/㎡、华侨城G37地块,楼面价17539元/㎡。从楼面价来看,相比2018年,有上升趋势。

  从新房数据来看,城北自限购以后,房价每年都有一定涨幅。其中,限购后,2017年6月的房价同比2016年6月,涨幅最大,之后房价涨幅变小。

  2016年6月城北板块均价为26165元/㎡。其中,鼓楼滨江均价最高突破3万,达到30400元/㎡,迈皋桥均价25433元/㎡,新玄武29500元/㎡,燕子矶均价20900元/㎡。

  2019年6月城北板块成交均价为30687元/㎡。其中,鼓楼滨江均价已超过4万/㎡,迈皋桥均价3万元/㎡,新玄武3.98万元/㎡,燕子矶均价2.8万元/㎡。

  从近5年城北住宅的成交数据来看,以2016年为节点,90㎡以下的住宅成交比逐年减小,大面积产品越来越受欢迎。

  从这些数据来看,城北板块的变化主要表现在,土地溢价率降低、新房价格上涨变缓。但这只是城北的宏观大数据,然而城北有多个板块,每个板块间又有差别。

  2016年限购以后,南京土地最显著的特征是溢价率下降了,溢价率我们可以理解为土地成交的价格超出起拍价格的部分。尤其是近1年来的土拍,经常出现媒体报道多幅土地以底价成交,开发商拿地的热情在减退。

  多方数据表明,2016年南京新房认购量在近年来最高,但同年实施的限购政策,导致2017年的新房认购量断崖式下跌,但是从多楼盘成交价格来看,似乎影响不大,价格每年都有一定的涨幅。

  从目前来看,城北的板块主要有迈皋桥、玄武新中心、鼓楼滨江、铁北、燕子矶、以及新尧新城等区域。

  其中,2016年,随着旧城改造的完成,城北区划和新规划出炉,一个新兴板块“新玄武板块”进入大众视野。它就是现在的玄武新中心。可以说,这是城北近3年来出现的一个新板块名词。因此研究它,就可以直观研究2016年限购政策出现后,城北楼市的变迁。

  而从交通配套来看,板块实力雄厚,占据城北C位。交通上有4条地块线号线。教育上有玄武公馆幼儿园、北京东路小学红山分校、立贤小学,目前南师附小已投入使用、科利华中学预计明年招生。这里,旅游资源也很丰富,坐拥紫金山、玄武湖、红山动物园,已有的商业综合体如常发广场,还有即将建设北京电子城商业街、星河WORLD商业等。

  土地方面,玄武新中心这些年出让的涉宅土地有6幅。2016年没有土地出让,2016年前后,除2017年城北G101地块,被星河以超3万的楼面价拿下以外,其他2幅地块地价还不如2016年以前的2幅地块高。

  2013年9月18日,跑狗图库118,中电熊猫置业以总价24.4亿元成功竞得2013G53地块,楼面价15420元/㎡。(中电颐和府邸)

  2013年12月4日,华飞路地块被恒大地产以总价33.6亿元拿下,楼面地价15408元/㎡。(恒大翡翠华庭)

  2015年6月30日,迈皋桥G16地块被中海以39.4亿元竞得,楼面价为15039元/㎡。(中海玄武公馆)

  2017年2月15日,城北G101地块经过摇号,最终被常州星河协通拿下,楼面地价为30006元/㎡,区域地王,需现房销售。(星河天赋)

  2018年5月30日,城北新玄武G16地块底价再被深圳星河拿下,楼面地价12789元/㎡。(星河国际)

  2018年5月30日,城北新玄武G17地块由北京电子城底价摘得,综合楼面地价13730元/㎡。

  再来看下新房价格,新房这几年有4家楼盘在售,从新房这几年房价的变化来看有一个明显的特征,2016年前后的房价差别较大,但2016年实施限购以后的价格涨幅明显变小了。

  中电颐和府邸:2014年-2015年的价格在2.1万/㎡;2016年的价格2.45-2.6万/㎡;2017年2.7万/㎡,限购以后价格涨幅变小。

  恒大翡翠华庭:2014年-2016年初,价格在2.5万/㎡;限购后,在2016-2017年的价格在3.1-3.3万/㎡,2年价格没什么涨动。

  中海玄武公馆:2016年在限购前的价格在3.3-3.9万/㎡;2016年限购后价格在3.5-4万㎡,限购以后价格涨幅变小。

  星河天赋:2019年才出售,毛坯价格为3.98万/㎡,价格与前期在售的中海玄武公馆接近。

  从区域较新的二手房来看,与之前的售价相比,二手房价格都有一定的抬升,约比新房提高4千/平左右。相对于其他区域,差价较高。所以,限购以后如果买了新玄武的房子,以100㎡为例,二手房价格约涨了40万!

  1、限购的这3年,城北的发展并没有缓慢,新玄武就是最好的例证,区域内规划利好,交通、配套齐全,而这都是在限购以后逐步发展起来的。其实,南京还有多个地区都得到了一定的发展。区域要发展,不一定非要通过房价来证明。

  2、土地方面,价格得到了良好的控制,虽然2017年有一段时间,开发商拿地热情高涨,地价抬升,但这股风潮很快过去,从新玄武近期拿的两块地可以看出,地价与2016年前接近,开发商拿地越发理性。

  3、房价方面,2016年在限购前,房价涨了一波,但限购之后,新房价格相比于之前涨幅并不大。可以说,在限购之后,城北的新房价得到了良好的控制。

  4、二手房价格基本受新房房价影响,价格较高。以新玄武为例,二手房价格基本在新房基础上高4千/㎡左右,房价差价较大,而老小区二手房基本在3万/㎡,低于新二手房价格。

  5、除此之外,2016年之后,从城北住宅成交的面积段来看,大面积户型成交比例提升。我们可以理解为城北的改善需求提高了。

  综上所述,限购使城北的楼市越发理性,一方面区域的发展在持续,另一方面,从土地到房价都得到了良好控制。然而二手房价格还是涨了不少,二手房价受新房影响较大。而这仅仅是城北区域,限购的这3年,南京并是不所有区域都像城北这样,区域房价受多方面因素影响。

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